Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi) năm 2023 là các khung pháp lý rất quan trọng, với nhiều quy định mới, được kỳ vọng có thể tháo gỡ nhiều khó khăn cho thị trường BĐS, qua đó thúc đẩy thị trường phát triển sôi động, lành mạnh, bền vững hơn.
Luật Nhà ở và Luật
Kinh doanh BĐS (sửa đổi) năm 2023 được thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội
khóa XV và sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025.
Nhiều lực đẩy cho
phát triển nhà ở xã hội
Đối với Luật Nhà ở, Luật đã có nhiều quy định mới gỡ khó cho
cả người mua và chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), kỳ vọng sẽ tạo thêm
sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc
NƠXH, cũng như tăng khả năng tiếp cận loại hình nhà ở này cho đối tượng người
thu nhập thấp.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam -
cho biết, theo Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư phát triển NƠXH sẽ được nhận
hàng loạt ưu đãi “thật” với cơ chế thông thoáng. Chẳng hạn như, chủ đầu tư sẽ
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NƠXH
mà không phải thực hiện thủ tục xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được
miễn, qua đó giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án NƠXH. Bên cạnh
đó, Luật mới không yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất trong dự
án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH và cung cấp các phương án thay thế để chủ
đầu tư linh hoạt lựa chọn khi thực hiện nghĩa vụ phát triển NƠXH.
Ngoài ra, Luật mới chỉ quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với
phần diện tích xây dựng NƠXH; đối với các phần đầu tư khác của dự án không giới
hạn lợi nhuận của doanh nghiệp. Đây là quy định quan trọng để đảm bảo doanh
nghiệp có động lực tham gia các dự án NƠXH. Đồng thời, Luật cũng bổ sung quy định
cho phép chủ đầu tư dự án NƠXH được dành tối đa 20% tổng diện tích đất để xây dựng
công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại, điều này sẽ giúp chủ
đầu tư có thêm lợi nhuận, là điểm cộng, tăng sức hút đối với các chủ đầu tư.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí
Minh, Luật Nhà ở năm 2023 cũng có nhiều quy định mới thiết thực, tháo gỡ khó
khăn cho người dân khi mua NƠXH. Cụ thể, Luật đã bãi bỏ điều kiện cư trú đối với
đối tượng được mua NƠXH. Đồng thời, điều kiện về thu nhập để được mua NƠXH đã
được sửa đổi theo hướng thông thoáng hơn, trong khi quy định hiện hành “trói buộc”
các đối tượng đóng thuế thu nhập cá nhân thì không được hỗ trợ về NƠXH.
Một điểm nổi bật nữa của Luật Nhà ở năm 2023 được chuyên gia
pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh là, Luật đã phát huy tinh thần cắt giảm
thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền và thu hẹp các loại “giấy
phép con”, qua đó giúp giảm tải các thủ tục pháp lý, tiết kiệm thời gian và chi
phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp. Luật Nhà ở được thông qua đã sửa theo
hướng pháp luật quy định rõ danh mục các hồ sơ, tài liệu phải có trước khi bàn
giao nhà ở chung cư để chủ đầu tư tự kiểm soát và tự chịu trách nhiệm. “Đây là
phương thức quản lý thay đổi từ biện pháp “tiền kiểm” (cấp “giấy phép” bàn
giao), sang biện pháp “hậu kiểm” (thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm) tạo sự
thông thoáng cho doanh nghiệp” - ông Đỉnh nhấn mạnh.
Siết chặt phân lô,
bán nền; ngăn chặn “bán lúa non”
Đối với Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, các chuyên gia cho rằng,
với nhiều điểm mới được bổ sung sẽ góp phần đảm bảo thị trường BĐS phát triển
lành mạnh, minh bạch hơn.
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, điểm tích cực đầu tiên của Luật
Kinh doanh BĐS năm 2023 so với luật hiện hành thể hiện ở việc cải tiến quy định
về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Luật hiện
hành buộc chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được
ngân hàng cấp bảo lãnh về việc chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ
đã cam kết. Nếu chủ đầu tư bàn giao chậm thì khách hàng có quyền yêu cầu ngân
hàng hoàn lại số tiền mà mình đã thanh toán cho chủ đầu tư. Luật mới đã sửa đổi
theo hướng một mặt vẫn buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo
lãnh, nhưng đồng thời cho phép các bên thỏa thuận để khách hàng được lựa chọn
việc có hoặc không có bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán.
“Quy định này là điển hình của việc thiết kế chính sách nhằm
đảm bảo cân bằng lợi ích, vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh việc chủ đầu tư “bán lúa
non”, tránh “dự án ma”, vừa linh hoạt cho các bên” - ông Đỉnh đánh giá.
Một điểm mới nữa đáng chú ý đó là quy định về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (thường gọi là phân lô, bán nền)
đã đi theo hướng quản lý chặt chẽ hơn rất nhiều so với luật hiện hành. Theo ông
Đỉnh, hoạt động kinh doanh đất nền từ xưa đến nay vẫn gây nhiều tranh luận
trong dư luận. Những ý kiến phản đối cho rằng đây là hình thức “bán lúa non”, vốn
chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, gây ra tình trạng sử dụng lãng phí
tài nguyên đất, để hoang hóa đất đai. Hình thức này cũng là căn nguyên của nạn
đầu cơ đất, thổi giá, gây “sốt” đất, tạo “bong bóng”, tiềm ẩn rủi ro cho thị
trường.
Tuy nhiên, với những quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS
năm 2023 thì hình thức phân lô, bán nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn. Về lâu
dài, những quy định mới sẽ có tác động đáng kể để thị trường BĐS trở nên chuyên
nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào việc đầu tư tạo lập nhà ở, công
trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và “bán lúa non”; giúp đất đai được sử
dụng tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục tình trạng đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ
hoang đất…
Với những điểm mới tích cực của Luật Nhà ở và Luật Kinh
doanh BĐS năm 2023, cùng với những chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ trong việc
tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhiều chuyên gia đánh giá, thời điểm hiện
tại cho đến đầu năm 2025 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi
và tăng trưởng tiếp theo của thị trường BĐS, bức tranh thị trường sẽ dần trở
nên tươi sáng, sôi động hơn./.
Theo Báo Kiểm toán